こんにちは。ONE’S STYLE NISHIKAWAアドバイザーの久保本です。
今日は土地探しについておはなしいたします。
こんにちは。ONE’S STYLE NISHIKAWAアドバイザーの久保本です。
今日は土地探しについておはなしいたします。ご参考になさってください。
目次
1.【事前準備】注文住宅を建てる土地探しをはじめる前に
お家を建てる土地を探す前に、準備しておくべきことが２つあります。
1-1.総予算と住宅ローンを考える
土地・建物を含めた全体の予算を決めるにあたり、住宅ローンでどれくらい借入ができるかを把握します。
また、月々どのくらいの返済にしたいかも考えてみます。
お家を建てると変わってくるランニングコストに【光熱費】があります。
これも今の生活とお家を建てた後の生活でシミュレーションしてみるとよいとおもいます。
それにより考えていくのは【住宅ローンを毎月いくら返済するのか】ではありません。
【毎月お財布から出ていくお金】について注目します。
どんなにお借入を減らしても、光熱費のかかるお家では【お財布から出ていくお金】が減りません。
いかにランニングコストの少ないお家づくりをするかが重要です。
そこも含めた総予算を考えていきましょう。
1-2.理想の土地を考える
ご予算とお借入金額について検討ができたら、今度は【どんな土地が良いか】考えていきます。
◎校区や地域
◎金額
◎こだわりポイント（広さ・用途・周辺環境等々）
土地を選ぶにあたっての基準がみなさまそれぞれにあるとおもいます。
全てを叶える100点満点の土地・・・というのはなかなか見つかりません。
70点くらいの土地が合格点といえると思います。
それをわかりやすくご覧いただけるように、ONE’S STYLE NISHIKAWAでは『土地のチェックシート』をご用意しております。
お客様のご要望と各項目の優先順位をチェックしながら、その土地に点数をつけることのできるシートになっています。
土地探しにお悩みの方はぜひご相談ください。
一緒にチェックしてみましょう！！
2.土地を探す4つの方法と流れ
理想の土地がイメージできたら、実際に土地を探していきます。
土地を探す方法は4種類あるといわれます。
・インターネットやWEBサイトで
・不動産会社に依頼して
・自分で歩いて探してみる
・住宅会社に依頼して探す
の4つです。
どの方法にもそれぞれメリットとデメリットがありますが、『先に土地だけ買ってしまう』ということのデメリットをしっておいていただきたいと思います。
例えば・・・
- 理想の家が建てられない可能性がある
- 建物に充てる予算が限られてしまう可能性がある
- 住宅ローンの利息が高くなる可能性がある
- 住宅ローン控除が使えなくなる場合がある。
- 税金が発生する
などです。
できるだけリスクを避けるためにも、購入してしまう前にONE’S STYLE NISHIKAWAにご相談ください。
3.土地探しのコツと注意点は？
土地探しにおいて重要なのは、スピード感です。
特に最近は【金利の上昇】【資材・設備の値上がり】があり、『今買うのが一番安い』という状況になっています。
また、『土地は生もの』とも言われたりするくらい、情報の鮮度が大事だったり、「いいな」と思って迷っているうちに売れてしまったり・・・
『理想に近い土地だな』と思ったときには積極的に動いておくのが良いと思います。
ポイントを5つご紹介します。
3-1.期間を決めて集中して探す
「もう何年も土地を探しています。」という方もいらっしゃいますが、ある程度期間を決めてみるのもいいと思います。
検討してから2か月以内の決定を目指しましょう。2か月で見つからない場合は、条件を見直してみましょう。
3-2.希望にこだわりすぎない
先のも書きましたが「100点満点の土地」というのは、なかなか見つけられません。
ONE’S STYLE NISHIKAWAの土地チェックシートをご活用いただいて、ご自身の中の優先順位を考えながら土地を採点してみましょう。
迷い始めるとなかなか決定するまでは難しいのですが、土地のデメリットを建物でカバーすることもできますので、ご相談ください。
3-3.すぐに土地を見に行ってみる
いいなという土地が見つかったらまずは現地を見に行き、「いいな！」と感じたら、仮押さえなど土地の予約の申し込みをしましょう。
一般的には1番最初に購入申込をした方が優先されますので、早い判断が大事です。
申込だけで売買契約ではないので、まずは購入できるのかどうかの確認として申し込むのも良いと思います。
3-4.建物プランを踏まえて土地を選ぶ
土地探しで最も大切なのは、「その土地に理想の家が建つか？」ということです。
例えば、面積が同じでも、縦長、横長、変形地・・・などかたちが違えばプランは違ってきます。
そのため、候補地が見つかったら工務店などに相談してみるのが良いと思います。
理想の間取りのお家が建てられるかどうかを確認してから土地を最終決定することが大切です。
また、その土地の形状を生かしたより良いプランのご提案もあるかもしれません。
「この土地どうかな？」と思われたときにはぜひONE’S STYLE NISHIKAWAにご相談ください。
4.希望の土地が見つからない・・・
ご希望の土地がなかなか見つからないという場合、まず土地に求める条件に優先順位をつけてみて、MUSTは何かを考えてみます。
- 希望エリアの範囲を広げる
- 狭小地や旗竿地や、変形地などを検討する
- 南道路以外を検討する
ということを考えてみましょう。
4-1.希望エリアの範囲を広げる
希望エリアの人気が高い場合、金額が高くなってしまったりもします。
そのようなときは、周辺エリアまで範囲を広げるか、第３希望くらいまで候補エリアを選出しておくとよいです。
4-2.狭小地や旗竿地を検討する
狭い土地や「使いにくい」問われるような土地も候補に入れ見てはどうでしょうか。
「日当たり」や「駐車しにくい」といった問題があったとしても、土地の費用を抑えることができたり、建物のプランによってデメリットを解消できることもあり、こういった土地を好んで選ぶ方もおられます。
4-3.南道路以外を検討する
道路の方角にこだわっていた場合、それを見直すのもひとつの方法です。
一般的には、日当たりのよい南側に道路がある土地が良いとされ、次が東向きまたは西向き、北向きは最も安い傾向にあります。
しかし、設計次第で北道路でも明るいリビングや庭を確保できる可能性は十分にあります。
むしろ北側からの光は一日中安定しているため、設計手法でデメリットをメリットに変えられます。
5.土地購入時に確認すべき10項目
候補地が見つかったら、土地購入を最終決定する前に工務店などに「理想の家が建てられるかどうか」を確認します。以下の10項目もご自身でチェックしてみてください。
わからない点は不動産会社さんなどに確認し、必ず自分の目で現地を見てから決めることが大切です。
特にポイント7～10については、住み始めてからの生活がイメージしやすくなりますよ。
(1)法規制
土地にはエリアごとに、さまざまな法規制が定められています。
まず基本的なところが、「用途地域」と「容積率・建ぺい率」です。
これによって、「どれくらいの大きさの家を建てられるか」などがわかります。
その他にもそのエリアによって関わってくる法規制が違いますので、悩んだときはONE’S STYLE NISHIKAWAにお声掛けください。
(2)面積・間口・奥行・形状
同じ面積だとしても、間口（入り口の広さ）・奥行・形状によって建てられるお家が左右されます。
その土地に理想のお家が建つかどうか、お気軽にご相ください。
(3)道路の種類
その土地が接している道路の種類はとても重要な情報です。
必ず不動産会社さんに確認しましょう。
特に以下の点に注意してください。
- 「建築基準法上の道路」に2m以上接している土地かどうか
- 道路幅員が4m未満の場合、道路幅を確保するために「セットバック」が必要。
- 私道に面している場合、工事に近隣住民の許可が必要になるケースがある
(4)災害の危険度
住み始めてからの安心して生活していただけるように、市町村のハザードマップでその土地の災害の危険度を確認することは大切です。
ONE’S STYLE NISHIKAWAでは長期優良住宅が標準仕様ですので【土砂災害特別警戒区域】にはおうちを建てられません。
以下のサイトもご参考になさってください。
【重ねるハザードマップ】
https://disaportal.gsi.go.jp/maps/?ll=35.353216,138.735352&z=5&base=pale&vs=c1j0l0u0t0h0z0
【四国中央市ハザードマップ】
https://www.city.shikokuchuo.ehime.jp/soshiki/6/13014.html
(5)インフラ
上水道・下水道・の管が土地の前面道路に埋設されているか、そのあたりまできているかも、不動産会社さんに確認してください。
土地のすぐ目の前まで埋が来ていない場合には、引き込み工事費用がかかったり、浄化槽エリアの場合はその設置費用がかかったりします。
不明な場合は弊社でお調べしておりますのでお気軽にお声掛けください。
(6)地盤
土地の地盤が弱いと、家を建てる際の「地盤改良費用」が50万～200万円程度かかる可能性があります。
売主さんや不動産屋さんとの交渉次第では、土地の引渡し前に地盤調査をさせてもらえることもありますので、心配な場合にはご相談ください。
(7)周辺環境
その土地から近隣施設までどのくらい離れているのか、生活のしやすさについても確認します。学校までの距離（学校区）、スーパー、公園、病院など、生活する上で重視したい施設が充実しているかどうかをチェックしてください。
(8)境界
土地の境界がはっきりと確定しているかどうかもチェックします。
ご依頼いただけましたら役所で調査してお調べできます。
測量図がない場合には、数十万円の測量費用がかかる場合があります。
その場合、隣地所有者に境界について同意を得るなどの必要があるため、通常よりもお家を建てられるようになるまでに期間がかかる可能性があります。
境界ははっきりさせておくことで後々の境界トラブルを防げますので、大切なことです。
(9)建築や生活に支障をきたすものはないか
土地を見にいったときには、建物を建てたり、その土地に車が出入りしたりするときに、邪魔になりそうなものはないか、以下の点を確認しましょう。
また、電柱があったり道が狭くなっているところがあるなど、場合によっては工事の際に余分な費用が発生する場合もありますので、事前に確認しておくことが必要です。
(10)高低差・排水
土地の周辺の地形や、土地と道路の高低差を見て、排水に問題がなさそうかどうかを確認してください。
周囲よりも低い土地や、川が近い土地は、大雨の際に浸水被害を受ける可能性があります。
以上が、候補地が見つかったときのチェックポイントです。
上記のような10個のポイントに注意しながら土地を見極めていきましょう。
ただ、難しいこともたくさんありますので、ONE’S STYLE NISHIKAWAまでご相談いただけましたら、一緒に土地探をさせていただいたり、気になる土地についてお調べしたりいたします。
どうぞお気軽にご相談ください。
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